競売と任意売却の違い|一般社団法人みらい|東京都千代田区飯田橋|住宅ローン・不動産・相続の悩み無料相談

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競売と任意売却の違い

一般に任意売却のほうが「より高く売れる」「早く進む」というメリットがあります。
競売は、裁判所が行う手続であり、法律にのっとって進みます。明確着実ですが、債権者に債権を回収させるための民事執行手続ですから、債権者(物件の所有者)の意思に左右される余地はありません。
一方の任意売却は、関係者が合意の上で行う「任意」の取引です。権利関係者全員の合意を得る調整力・交渉力が必要ですが、金額、スケジュールなど、当事者間で決定できる幅は競売より大きいといえます。

■法務省の「競売制度研究会」が公表している『競売制度研究会報告書』(平成20年3月)の中には「第2 我が国の競売制度の現状−4 不動産競売制度の現状等に関するヒアリングの概要−(5)任意売却の実情について」として、次のような記述があります。
「任意売却を行うには,所有権 移転登記手続や不動産の引渡しの場面においては所有者の協力が必要と なり,後順位抵当権等の登記の抹消手続においては後順位抵当権者等の協力が必要となるため,利害関係人全員の合意を得なければならない。 他方,任意売却は,裁判所による競売に比べて,一般に,簡易・迅速であるとともに換価代金が高くなることが多いといわれている。」

■「資産評価政策学会」の学会誌『資産評価政策学14巻2号(通巻25号)』 (2012年3月)で紹介されている論文『不動産任意売却価格の競売価格との優位性の分析 〜売却事例の実際価格を用いた比較を通して〜』(久恒 新:立教大学大学院ビジネスデザイン研究科教授/山内 将生:立教大学大学院ビジネスデザイン研究科)では、「4.結論と課題」冒頭で次のように報告されています。
「これまで一般に、任意売却は、裁判所競売に比べて、簡易、迅速かつ高額での換価が可能であるとされてきたが、本論文による分析により、その「高額換価」の水準は、裁判所競売よりも高い」ということが確認できた。」

売却価格は競売よりも高くなる可能性が高い任意売却。
回収がとどこおった債権をより早くより多く回収できるのならば、債権者が相談に応じてくれる可能性は充分にあります。債務者は、相互にとってメリットのある条件で任意売却の交渉ができるかどうかを検討してみるべきといえるでしょう。
まずは知識と調整力のある仲介者に相談し、現状と希望を伝えて比較検討してみることです。

「競売」⇔「任意売却」比較表

競  売 任 意 売 却
court
裁判所が法律にのっとり行う強制執行手続です。
agreement
債権者の同意を得て任意で行う不動産取引です。
lender
売却代金は法に従って債権者に配当されます。
cash
売却代金から引っ越し資金など当面必要なお金を手元に残すように交渉できます。
gray
一般に市場より低い価格で売却されることが多くなっています。
expensive
競売より高い金額で売却できる確率が高くなっています。
gray2
残額は一括返済が求められます。交渉は別途対応が必要です。
review
残額の返済計画を併せて相談し、現実的な金額で合意してもらうことも可能です。
disclosure
競売情報は新聞やインターネットなどで公開されます。
security
一般の不動産売却と変わらないためプライバシーの心配がいりません。
gavel2
最高額入札者に売却されるため、売却相手を選ぶことはできません。
family
協力者が見つかれば「リースバック」してもらい住み続けることも可能です。
cardboard
住み続けると不法占拠となり強制退去させられることもあります。
calendar
スケジュールについても希望を伝えて相談・交渉して決めます。
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